Carnot

Sommaire

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1. Niveau d’intérêt pour le projet et concept envisagé

Confirmer leur niveau d'intérêt pour l’exploitation du Projet ;

Key learning : Un accompagnement sur mesure pour révéler l’identité de votre lieu, optimiser sa performance et développer durablement sa valeur grâce à un modèle fondé sur l’expertise, la data et l’agilité.

Une vision commune du partenariat et de la création de valeur

Le projet Carnot incarne pleinement la vision que nous portons chez Oversight : accompagner les propriétaires dans la création d'adresses indépendantes à forte identité, capables de conjuguer excellence opérationnelle, performance durable et valorisation patrimoniale.

  • Une approche fondée sur la collaboration étroite entre propriétaires, co-dirigeants et cabinet d’accompagnement
  • Un équilibre entre satisfaction client, excellence opérationnelle et performance économique
  • Une approche de long terme fondée sur une prise de décision data-driven objective pour une création de valeur plus pérenne et maîtrisée
  • Une volonté commune de révéler l'histoire, le caractère et l'identité unique du lieu
  • Un projet en cohérence avec notre stratégie de croissance sélective et notre expertise des hôtels indépendants premium

LÉGITIMITÉ En quoi notre expérience constitue-t-elle un atout pour le 15 avenue Carnot ?

Un projet en parfaite adéquation avec notre expertise

Le projet Carnot correspond précisément aux typologies d'hôtels que nous savons exploiter, développer et valoriser.

  • Une adresse parisienne emblématique (761 chambres accompagnées dans la capitale) et une expertise forte du secteur Étoile (3 hôtels accompagnés à proximité immédiate : Le Tsuba, Hôtel Étoile Maillot et Dadou Paris)
  • Un actif patrimonial à fort potentiel de valorisation, en cohérence avec notre expérience auprès de propriétaires privés et indépendants
  • Une taille d'établissement cohérente avec notre portefeuille (≈ 70 clés en moyenne) et un positionnement premium maîtrisé (11 hôtels 4 et 5 étoiles accompagnés)
  • Plusieurs leviers de performance à activer : hébergement, restauration, bien-être, séminaires (65 M€ de volumes d’affaires accompagnés en 2025)
  • Des références reconnues dans le repositionnement et la montée en valeur d’actifs : Victoria Palace Hôtel (6ème), Hôtel Marignan Champs-Elysées (8ème), Hôtel des Grands Voyageurs (6ème), Le Tsuba Hôtel (17ème), Hôtel Hôbou (Boulogne-Billancourt), Dadou Paris (17ème)

DIFFÉRENCIATION Comment notre organisation réduit-elle les risques tout en accélérant la performance ?

Un modèle unique de performance

Une direction partagéeUn modèle horizontal piloté par trois co-dirigeants (Officers) complémentaires (Chief Sales Officer, Chief Operating Officer, Chief Marketing Officer) → Plus de stabilité, d’agilité et de performance.

La donnée au cœur des décisionsUn reporting continu et un pilotage prédictif s’appuyant sur la data et la technologie. → Des décisions plus rapides, plus fiables et plus rentables.

Des risques maîtrisés grâce à des expertises mutualiséesRessources Humaines, Revenue Management, Marketing, Opérations, Réglementaire, RSE, Knowledge, Data, Tech… → La force d’un réseau avec l’agilité d’un indépendant.

1. Niveau d’intérêt pour le projet et concept envisagé

2. Identifier et décrire le positionnement optimal en gamme pour maximiser la performance du Projet, au regard de son adresse, de son immeuble et de son environnement concurrentiel ;

Localisation – 15 Avenue Carnot, 75017 Paris

Une adresse d'exception répondant à une demande loisir et affaires

Projet Carnot
  • Situé sur l'une des douze avenues rayonnant depuis la Place Charles-de-Gaulle, au carrefour du 17e chic (Ternes) et de l'axe Champs-Élysées
  • Deux clientèles bien distinctes avec d’une part une clientèle loisirs internationale à fort pouvoir d'achat et une clientèle affaires corporate haut de gamme
  • Loisirs : la demande est portée par l'Arc de Triomphe et les Champs-Élysées à quelques minutes à pied
  • Affaires : la demande vient du Palais des Congrès (Porte Maillot), de La Défense accessible en direct par le RER A et la ligne 1, des sièges sociaux premium et des représentations diplomatiques de l'Étoile

Forces

  • Adresse premium et immédiatement identifiable
  • Connectivité exceptionnelle (ligne 1, RER A, Palais des Congrès, La Défense, aéroports)
  • Mix loisirs / affaires équilibré
  • Environnement porteur : sièges sociaux, luxe et diplomatie

Faiblesses

  • Dépendance au tourisme international long-courrier (géopolitique, aérien).
  • Saisonnalité résiduelle du segment affaires et dépendance au calendrier des salons du Palais des Congrès.
  • Nuisances d'un axe très circulant et manifestations récurrentes sur l’axe Étoile / Champs-Élysées

Siège d’entreprises

  • Capgemini
  • Sanofi
  • Vivendi
  • SCOR
  • Lagardère
  • Publicis
  • Groupe Bouygues
  • Boston Consulting Group
  • HSBC Continental Europe
  • Teleperformance

Centres d’activité loisirs

  • Arc de Triomphe
  • Avenue des Champs-Elysées
  • Palais des congrès

Hôtels accompagnés par Oversight

  • Hôtel Etoile Maillot
  • Le Tsuba Hôtel
  • Dadou Paris

Paysage concurrentiel du micro-marché (1/2)

L’absence d’établissement 4* premium permet un positionnement de l’hôtel sur ce segment afin d’optimiser les performances

Typologie des établissements du micro-marché

Les hôtels de ce marché cible ont été segmentés par classification (5*, 4*, 3*) et par gamme (premium, standard). L'offre 4* étoiles, avec 16 hôtels et 52% des chambres construites, est la plus représentée. Pour autant, aucun hôtel 4* premium n'a été identifié.

Une offre 4* Premium inclut :

  • Un espace bien-être avec piscine et gamme complète de services (sauna, hammam, salle de sport, cabine de massage)
  • Un bar
ClassificationGammeNombre
d’hôtels		Nombre de chambresCapacité moyenne
5*Premium00-
5*Standard426967
4*Premium00-
4*Standard1667842
3*-1035738
Total / moyenne301 30443
Projet Carnot

Etablissements 5*

  • 1. Hôtel Napoléon
  • 2. Renaissance Paris Arc de Triomphe
  • 3. Maison Albar – Le Champs Elysées
  • 4. L’Aventure

Etablissements 4*

  • 5. 6VH
  • 6. Hotiday Room Collection
  • 7. Chalgrin Boutique Hotel
  • 8. Hôtel Montfleuri
  • 9. ELSA
  • 10. Hôtel Régence Etoile
  • 11. Hôtel Belfast
  • 12. Miss Fuller
  • 13. Hôtel Balmoral
  • 14. Le Tsuba Hotel
  • 15. Hidden Hotel
  • 16. Hotel Star Champs Elysées
  • 17. Maison Elle Paris
  • 18. Dadou Paris
  • 19. Hôtel Hiro
  • 20. Mercure Paris Arc de Triomphe

Etablissements 3*

  • 21. Céramic Hôtel
  • 22. Hôtel Elysées Paris
  • 23. Hôtel Princesse Caroline
  • 24. Hôtel Magda
  • 25. Hôtel Zelie Paris
  • 26. Hôtel Arc de Triomphe Paris
  • 27. Hôtel Stella Étoile
  • 28. Hôtel Clémence
  • 29. Acacias Etoile
  • 30. Hôtel Archétype Etoile

Positionnement recommandé : 4* premium

Le 4* est la seule option cohérente avec le bâtiment, qui est :

  • Inadapté au 5* : surfaces trop réduites ( premières catégories < 21,5 m²) et manque de diversité dans la gamme de chambres/suites (7 catégories en moyenne chez les concurrents).
  • Inadapté au 3* : Nécessiterait d'augmenter le nombre de chambres (nouveau permis de construire) et créerait un suréquipement non valorisé (espace au niveau -1 idéal pour un spa, sans demande sur ce segment).
  • Se démarquer des 4* concurrents grâce à une identité forte et un spa/wellness, une offre à forte valeur ajoutée absente du secteur.

Paysage concurrentiel du micro-marché (2/2)

L’absence d’établissement 4* premium permet un positionnement de l’hôtel sur ce segment afin d’optimiser les performances

Une offre 4 étoiles existante de qualité moyenne – Focus sur les établissements les plus proches de l’Avenue Carnot (à moins de 400m)

Balmoral
Champs Elysées		ELSARégence
Hotel		Hôtel BelfastStar Champs ElyséesLe TsubaMiss FullerHidden HotelDadou ParisHôtel HiroMaison ELLE Paris
Nombre d'étoiles44444444444
Nombre de chambres5040405459824835333025
Note moyenne8,08,78,78,08,29,09,08,39,08,58,9
Date de rénovation20142021202120122023201720242012202120242022
Distance de l’hôtel (en m)100110120130240250270280300400400
Bar 180 prochains jours (€TTC)353256364299283344322272328254379
Services Annexes
Salle de réunion✓✓✓
Restaurant✓
Bar✓✓✓✓✓✓✓
Sauna✓✓✓
Hammam✓✓✓
Fitness✓✓✓
Cabine de soin✓✓
Jacuzzi✓✓
Piscine✓✓✓
Terrasse / jardin✓✓

Aucun 4* de la zone ne propose une offre bien-être complète

  • La majorité des 4* de la zone ne propose aucun équipement bien-être ; seuls 4 hôtels ont une piscine ou un jacuzzi, souvent de petits bassins.
  • Aucun établissement ne réunit une offre complète (sauna, hammam, piscine, massage, fitness), seul Le Tsuba s'en approche.
  • Le bien-être constitue donc un axe de différenciation net pour le projet.

Un micro-marché d'hôtels standards qui se concurrencent sur le prix

  • Sur les hôtels 4* recensés, la grande majorité sont des produits standards, sans parti pris ni services différenciants.
  • Faute d'identité propre, ces hôtels se concurrencent essentiellement sur le prix.
  • Les voisins immédiats avenue Carnot (Elsa, Belfast, Régence Étoile) l'illustrent : ni wellness, ni bar affirmé.

Une e-réputation moyenne dans la zone : un levier immédiat de différenciation

  • La majorité des hôtels plafonne autour de la moyenne de marché (≈ 8,5 sur Booking).
  • Seuls 4 établissements dépassent 8,9 : ceux qui misent sur l'expérience et une identité travaillée.
  • Deux d'entre eux sont accompagnés par Oversight.

Les hôtels accompagnés par Oversight situés à proximité de l’Avenue Carnot

Une connaissance du marché du 4* sur l’Axe Etoile / Maillot

Projet Carnot

Tsuba Hôtel

  • Chambres : 82
  • Date d’ouverture : 2017
  • Étoiles : 4
  • Style : Art Déco à inspiration japonaise
  • Adresse : 45 Rue des Acacias, 75017 Paris
  • Distance : 250 m
  • Services : Bar, Terrasse, Fitness, Sauna, Hammam, Salle de réunion
Google4,6 / 5
Booking.com9,0 / 10
Classement296 / 1 660
Expedia9,6 / 10
TripAdvisor4,7 / 5
Classement229 / 1 885

Hôtel Etoile Maillot

  • Chambres : 42
  • Date de rénovation : 2023
  • Étoiles : 4
  • Style : Design contemporain
  • Adresse : 143 Av. de Malakoff, 75116 Paris
  • Distance : 900 m
  • Services : Bar, Hammam, Sauna, Salle de réunion
Google4,5 / 5
Booking.com8,8 / 10
Classement178 / 1 660
Expedia9,2 / 10
TripAdvisor4,6 / 5
Classement330/ 1 885

Dadou Paris

  • Chambres : 31
  • Date d’ouverture : 2021
  • Étoiles : 4
  • Style : Lifestyle néo vintage
  • Adresse : 10 Rue Troyon, 75017 Paris
  • Distance : 300 m
  • Services : Piscine, Hammam, cour-jardin arborée
Google4,7 / 5
Booking.com9,0 / 10
Classement197 / 1 660
Expedia9,6 / 10
TripAdvisor4,8 / 5
Classement460/ 1 885

Données Oversight du marché(1) : profil de réservation du TOP 3 des nationalités

Les marchés américains, français et arabiques concentrent plus de 41,8 % des réservations

Etats-Unis

3,3
LOS
1,8
IF
56
BW
45,3
AGE

Périodes de séjour et de réservation

  • 1ère nationalité enregistrée en nombre de nuits vendues dans les établissements opérés par Oversight à proximité, avec 17,6 % des nuits vendues
  • Séjours longs (en moyenne 3,3 nuits)
  • Réservation très anticipée : 56 jours
  • Pic de séjours en juillet, avec un socle de demande présent toute l'année malgré un recul en novembre, janvier et février
  • Clientèle mature : 45,3 ans en moyenne

France

1,7
LOS
1,4
IF
39
BW
47,5
AGE

Périodes de séjour et de réservation

  • 17,4 % des nuits vendues quasi à égalité avec les États-Unis : la clientèle française pèse autant que la 1ère nationalité internationale
  • Séjours courts (1,7 nuit) et 1,4 pers./chambre : clientèle affaires et city-break individuelle
  • Booking window courte : 39 jours, réservations tardives à piloter en yield
  • Demande régulière sur l'année, avec des pics de réservation sur la fin et le début d’année
  • Clientèle la plus âgée : 47,5 ans en moyenne

Arabie Saoudite

3,6
LOS
1,8
IF
25
BW
34,6
AGE

Périodes de séjour et de réservation

  • 6,8 % des réservations totales : 3e nationalité du marché
  • Séjours les plus longs : 3,6 nuits, 1,8 pers./chambre (clientèle familiale)
  • Booking window la plus courte : 25 jours (dernière minute)
  • Forte saisonnalité estivale : pic en juillet-août et septembre
  • Clientèle la plus jeune : 34,6 ans en moyenne

Source : données des hôtels opérés par Oversight situés à proximité immédiate du 15 avenue Carnot

1. Niveau d’intérêt pour le projet et concept envisagé

3. Avoir une opinion sur un concept à déployer et un angle de positionnement à adopter pour rendre le Projet aussi attractif pour les clients et compétitif que possible.

Le concept retenu – Quiet Luxury

Un positionnement différenciant sur un marché 4* trop standardisé

Qu’est-ce que le quiet luxury ?

Un luxe qui se ressent plutôt qu'il ne se montre : élégance discrète, matériaux naturels et détails artisanaux au service d'une atmosphère apaisée. Concrètement : bois, pierre et textiles bruts, lumière indirecte, tons neutres, minimalisme fonctionnel et design biophilique.

Pourquoi le quiet luxury ?

Autour de l'Étoile, l'offre 4* est majoritairement classique et standardisée, sans que la clientèle adhère pour autant aux codes lifestyle et décalés. Le quiet luxury ouvre une troisième voie : différenciante, alignée sur des attentes documentées (calme, sommeil, bien-être, authenticité).

Une tendance documentée par le secteur

Calme

L'esprit

  • Des détails subtils, un raffinement sans ostentation
  • Moins de démonstration, plus d'intemporalité
  • Minimalisme fonctionnel : élégant, sans excès
  • L'atmosphère prime sur le spectaculaire
Lieu

Les matériaux

  • Bois, pierre et textiles naturels, en écho au lieu
  • Chêne verni à l'eau, terre cuite, murs à la chaux
  • Mobilier sur mesure et finitions durables
  • Matériaux locaux, sains et certifiés
Clientèle

L'ambiance

  • Lumière indirecte et douce, propice à la détente
  • Tons neutres, en harmonie avec l'extérieur
  • Design biophilique : plantes et matières organiques
  • Formes harmonieuses et lumière naturelle
Études

Quelques références d’hôtels

  • Maison Barrière Vendome
  • Aman Tokyo
  • Six Senses Douro
  • The Greenwich

Les différentes propositions de nom

En lien avec la fleur Paulownia

Les différentes propositions de nom

En lien avec la fleur Paulownia

Benchmark des types de chambres et superficies

Hôtels présents dans ce micro-marché

Un positionnement 4* premium différenciant

Avec 70 chambres et une offre allant de 15 à 47 m², le projet Carnot se distingue par sa capacité et la largeur de sa gamme. Il se situe à la frontière du segment 5*, sans toutefois en atteindre les standards de surface (47 m² maximum, contre 89 m² en moyenne).

Cette configuration constitue un véritable levier de performance : elle permet une segmentation tarifaire fine, des chambres d’entrée de gamme compétitives face aux hôtels 3* jusqu’aux suites rivalisant avec certaines offres d’hôtels 5*. Carnot peut ainsi viser le haut de la fourchette tarifaire du marché 4* tout en évitant une concurrence frontale avec Napoléon, Renaissance et Aventure.

Compset MKG

Un panel représentatif de l’environnement concurrentiel

Objectif

Constituer un Competitive set cohérent et représentatif afin de mesurer objectivement les performances futures de l'hôtel via les indicateurs MKG (Occupation, ADR et RevPAR Index).Le panel sélectionné reflète fidèlement l'environnement concurrentiel direct de l'actif et constitue une base robuste pour le suivi des performances MKG après repositionnement.

Le Projet Carnot se situe à la croisée du Tsuba pour la capacité, de Miss Fuller pour le positionnement et la configuration des Suites, et du Lord Byron pour la profondeur de la segmentation tarifaire. Son inventaire, composé à 78,6 % de catégories cœur de gamme et à 21,4 % de Supérieures et Suites, devrait lui permettre de viser une amplitude de prix proche de +100 % à +120 %. Ce positionnement placerait Carnot au-dessus du Tsuba et dans une logique comparable à Miss Fuller et Lord Byron, avec un potentiel de BAR à terme situé entre 350 € et 395 €, sous réserve de la qualité du repositionnement.

ÉtablissementDistance du projetPositionnementCapacitéDernière rénovationNote Booking( /10)BAR Moyen € 2025
Maison Albar Hôtels200 m★★★★★402011
(2011 majeure)		8,5398
Miss Fuller Hôtel250 m★★★★482024
(compète)		9,0352
Tsuba Hôtel250 m★★★★822017
(majeure)		9,0309
Lord Byron Paris800 m★★★★522019 / 2024
(compète)		8,5394
CRITÈRESPROJETCOMPSET (MOYENNE)
Localisation premium (Étoile)✔✔
Haut de gamme✔✔
40–80 chambres✔✔
Rénovation récente✔✔
Fitness / bien-être✔✔
Conciergerie✔✔
Localisation

Localisation immédiate autour de l'avenue Carnot et de l'Étoile

Positionnement

Positionnement haut de gamme

Capacité

Capacité comparable (40 à 82 chambres)

Rénovation

Établissements récemment rénovés offrant un niveau de qualité élevé

Services

Niveau de services similaire (conciergerie, fitness, restauration)

Room mix Compset MKG vs Projet Carnot

Analyse des surfaces des chambres du projet Carnot vs comparables MKG

Caractéristiques des comparables

Points clés

Carnot présente une capacité supérieure à la moyenne du compset et un profil proche du Tsuba, adapté à une stratégie de volume. Sa surface moyenne de 20,6 m² est néanmoins supérieure à celle de tous les comparables 4*. Le poids des chambres compactes favorise le remplissage, tandis que les grandes catégories et l’offre bien-être exclusive créent des leviers d’upselling et justifient une prime tarifaire par rapport au Tsuba.

  • Carnot est le seul sans chambre inférieure à 15 m², un vrai argument face à Miss Fuller (44 %) et Lord Byron (13 %).
  • Mais 47 % du parc en 15–16,9 m², une tranche que seul Maison Albar occupe (40 %) : Carnot est plus compact que Tsuba et Lord Byron, massés en 17–22 m².
  • 11 % de très grandes unités (≥28 m²), dans le haut du Compset, portées par les 8 suites de 43–48 m².

Répartition des chambres par catégorie de surface

Les catégories commerciales comme levier de prix moyen

Composition de l’inventaire des chambres des comparables MKG

Points clés

Les comparables confirment le rôle clé des catégories commerciales dans la valorisation du prix moyen, avec des amplitudes tarifaires comprises entre +65 % et +120 %.

La structure du Projet Carnot s’inscrit dans cette logique. Les catégories Single, Classique et Deluxe concentrent 78,6 % du parc et constituent le socle de remplissage, tandis que les Supérieures et Suites, soit 21,4 % de l’inventaire, portent la montée en gamme.

La progression des surfaces, de 15 m² pour les chambres à environ 46 m² pour les Suites, crée une échelle tarifaire lisible. Le potentiel de valorisation se concentre sur les catégories hautes, avec des primes observées de +14 % à +29 % par palier. La Suite Duplex devra enfin se distinguer par son expérience et sa singularité afin de maximiser sa prime.

Échelle de prix par catégorie commerciale (Tarif Flexible 6 décembre 2026 en € TTC)

Tsuba
Amplitude +65%

Lord Byron
Amplitude +120%

Maison Albar
Amplitude +107%

Miss Fuller
Amplitude +116%

Analyse BAR moyen Compset MKG

Evolution du BAR moyen par hôtel entre 2026 et 2025BAR TTC (€) · moyenne 365 jours · 2025 vs 2026

Hôtel20252026Écart
Maison Albar Champs-Élysées398 €363 €-8,9 %
Lord Byron394 €391 €-0,8 %
Miss Fuller352 €347 €-1,6 %
Le Tsuba309 €314 €+1,5 %
Moyenne compset363 €353 €-2,8 %

BAR Moyen € TTC Compset MKG mensuel 2025

Points clés

Marché en léger repli: -2,8%

Moyenne du compset entre 2025 et 2026 (année pleine, 12 mois)

Maison Albar décroche: -9%

Seul à reculer nettement; perd sa place de plus cher du Compset

Lord Byron passe en tête

Devient le point haut du Compset en 2026, à 391€

Le Tsuba, seul en hausse: +1,5%

Mais reste le point bas, environ 11% sous la moyenne Compset, disposant de la plus grande capacité physique et du plus fort taux d’occupation

Saisonnalité 2025

Une saisonnalité structurée autour de deux temps forts : un pic principal en juin (+45% vs moyenne annuelle), suivi d’un rebond en septembre-octobre. Février et août constituent les principaux creux, tandis que novembre-décembre reviennent à des niveaux plus normatifs.

Positionnement tarifaire

BAR Moyen Normalisé 2025 Projet Carnot

Moyenne des 4★ comparables : 363 €

Points clés

Positionné à 356 € TTC en BAR moyen, Carnot adopte un positionnement intermédiaire entre le Tsuba, orienté volume, et les établissements plus intimistes du compset, orientés prix. Sa capacité de 70 chambres justifie une décote par rapport aux hôtels de 40 à 52 clés, tandis que son produit neuf, ses surfaces et son offre bien-être permettent de soutenir une prime sur le Tsuba.

Carnot devrait adopter un positionnement hybride entre volume et valeur. Sa capacité de 70 chambres et ses 78,6 % de catégories cœur de gamme nécessitent une politique tarifaire compétitive, inspirée du Tsuba, afin de soutenir le remplissage. En parallèle, son produit neuf, ses surfaces, son offre bien-être et ses 21,4 % de catégories supérieures permettent de renforcer le prix moyen. Carnot se positionne ainsi entre le modèle de volume du Tsuba et celui, plus tarifaire, des hôtels du Compset avec une capacité moyenne de 46 chambres.

Performances commerciales du Compset MKG en 2025

Performance commerciale mensuelle 2025 du Compset MKG

Points clés

Cette performance illustre clairement le positionnement hybride de Carnot : un taux d’occupation aligné sur le modèle de volume du Tsuba et un prix moyen proche de celui du Compset haut de gamme.

Avec un TO normalisé de 93 % et un PM de 307 € TTC, Carnot atteindrait un RevPAR de 285 € TTC, supérieur de 31 €, soit environ 12 %, à celui du Compset MKG établi à 254 €. Cette surperformance provient principalement de l’occupation, le prix moyen de Carnot restant globalement aligné sur celui des hôtels concurrents de capacité moyenne de 46 chambres.

Le normalisé 2025 positionne Carnot entre le modèle de volume du Tsuba et le modèle de valeur des hôtels haut de gamme à taille plus réduite du Compset. Son taux d’occupation de 93 % reflète sa capacité à capter une demande large, tandis que son prix moyen de 307 € TTC valorise la qualité du produit. Cette combinaison permettrait d’atteindre un RevPAR de 285 € TTC, supérieur de 12 % à celui du Compset.

Performance du Compset MKG en 2025

Projet Carnot Normalisé 2025 vs Compset MKG 2025

2. Réflexions préliminaires sur les plans et la programmation initiaux

Le room-mix et la distribution des chambres par étage

Le room-mix présente une structure équilibrée, avec 78,6 % de chambres cœur de gamme assurant le socle de capacité et 21,4 % de Supérieures et Suites contribuant à la valorisation du prix moyen. La répartition relativement homogène des catégories entre les étages facilite également la commercialisation et l’exploitation.

Les catégories suivent une progression de surfaces claire, sans chevauchement significatif entre Classique, Deluxe et Supérieure. La présence d’une Suite à chaque étage crée une trame cohérente, mais implique de différencier leur prix selon l’étage, la vue et les nuisances éventuelles. La concentration d’un mix plus premium au R+5, avec la Suite Duplex, renforce le potentiel de valorisation de ce niveau.

Une attention particulière devra être portée à la Suite Duplex de 43,6 m², dont la surface est inférieure à la moyenne des Suites classiques de 46,4 m². Son positionnement premium devra donc être justifié par sa configuration, ses volumes, sa vue ou ses prestations spécifiques.

Distribution des catégories de chambre par étage

2. Réflexions préliminaires sur les plans et la programmation initiaux

La capacité cible de l’hôtel ;

2. Réflexions préliminaires sur les plans et la programmation initiaux

2. Le room-mix et la distribution des chambres par étage ;

2. Réflexions préliminaires sur les plans et la programmation initiaux

3. Les espaces communs du RDC et le dimensionnement du F&B ;

2. Réflexions préliminaires sur les plans et la programmation initiaux

4. La présence et le dimensionnement de l’espace bien-être au R-1 ;

2. Réflexions préliminaires sur les plans et la programmation initiaux

5. A tous les niveaux, l’articulation entre le BoH et le FOH.

3. Prévisions d'exploitation

5. A tous les niveaux, l’articulation entre le BoH et le FOH.

3. Prévisions d'exploitation

  • Des estimations de CA par poste (hébergement, F&B, Divers), avec pour chaque poste les dépenses et la profitabilité en résultant par département (Chambres, F&B, Spa, Autres Départements Opérationnels).
  • Les estimations de charges non réparties permettant d’estimer le niveau de RBE (GOP) de l’Hôtel.
  • Une comparaison de vos projections d'exploitation stabilisées avec d'autres hôtels comparables exploités par votre société (le cas échéant) et/ou la concurrence que vous jugez représentative.

Veuillez utiliser le format Excel fourni en data room pour effectuer ces projections, en sachant que l’ouverture anticipée du Projet est le 1er janvier 2029 (autrement dit 2029 est considérée comme la 1ère année d’exploitation). Des exemples concrets d’hôtels gérés par votre plateforme de gestion (même sous format anonyme) et traduisant votre capacité à délivrer une performance solide seront valorisés

4. Présentation de votre société de gestion

Key learning : Oversight déploie un modèle de gestion innovant qui maximise les performances en combinant expertise humaine, tech et data.

Un modèle innovant basé sur la technologie, la data et l’humain

Un pilotage local fort assuré par trois co-dirigeants (Officers) aux expertises complémentaires :

  • Chief Sales Officer (CSO) : Maximisation du revenu et de la performance commerciale
  • Chief Operating Officer (COO) : Excellence opérationnelle et engagement des équipes
  • Chief Marketing Officer (CMO) : Satisfaction clients, réputation et visibilité

Ce modèle horizontal de co-direction garantit :

  • Une présence managériale en continu 7j/7j sur le terrain, au plus près des équipes et des clients
  • Une exécution plus rapide et pertinente grâce à la complémentarité des expertises
  • Une gouvernance plus robuste, reconnue comme un facteur de sécurisation pour les propriétaires et les partenaires financiers

Grâce à MyOversight, véritable outil de pilotage stratégique, l’ensemble des données opérationnelles, réglementaires, commerciales et financières de l'hôtel est centralisé et analysé avec finesse en continu. Cette granularité unique et en temps réel permet aux propriétaires et co-dirigeants de disposer des bonnes informations, au bon moment, pour prendre des décisions plus rapides, pertinentes et créatrices de valeur. → Moins d'intuition. Plus de visibilité. Plus de valeur.

Quelques exemples concrets de MyOversight :

  • Aide à la décision : suivi du budget, du réalisé et de la trésorerie en temps réel, contrôle de gestion et analyse des performances, contrôle des factures, suivi des contrats…
  • Gestion des risques : suivi centralisé des ressources humaines, génération automatique de documents et de contrats, mesure de la satisfaction employé, veille e-réputation et analyse sémantique des avis clients, suivi des obligations réglementaires et des procédures grâce à un système d’alertes et de notifications en temps réel
  • Efficacité opérationnelle : gestion et suivi des plaintes clients, passation des consignes entre équipes, suivi des actions de maintenance, contrôle et sécurisation des flux financiers..

4. Présentation de votre société de gestion

Keylearning : Un interlocuteur unique, des expertises à 360° et un accompagnement continu pour sécuriser les décisions et maximiser durablement la performance de l'hôtel.

UN POOL D’EXPERTS POUR SÉCURISER LA PERFORMANCE

Chaque hôtel bénéficie de l'accompagnement d'un Business Analyst dédié, véritable interlocuteur privilégié des propriétaires. Il assure notamment :

  • Des comités de pilotage stratégiques pour suivre la performance et définir les priorités
  • Des reporting en continu offrant une visibilité complète sur l’activité et les résultats de l’hôtel
  • Des analyses spot selon les besoins pour répondre à des enjeux spécifiques
  • Un accompagnement proactif au quotidien avec des alertes et recommandations permettant d’accompagner la prise de décision

En parallèle, nos consultants experts accompagnent les co-dirigeants de l’hôtel au quotidien afin de renforcer la satisfaction client, l'engagement des équipes et la performance de l'hôtel. Les Officers gardent l'ownership des décisions ; Oversight leur apporte les ressources, les expertises et les outils nécessaires pour prendre les meilleures décisions plus rapidement.

Un accompagnement à 360° sur l’ensemble des fonctions clés de l’hôtel : Ressources Humaines, Sales & Revenue Management, Marketing, Organisation, Knowledge Management, RSE, Réglementaire.

Des expertises mobilisées au quotidien

  • Formation et coaching des équipes dirigeantes
  • Accompagnement des projets stratégiques
  • Audits et diagnostics opérationnels
  • Suivi budgétaire et contrôle de gestion
  • Analyses ponctuelles et études spécifiques
  • Veille continue et alertes proactives
  • Recommandations et plans d'actions

4. Présentation de votre société de gestion

Key learning : Un modèle qui permet aux propriétaires de bénéficier d'une exploitation professionnelle, d'un pilotage transparent et d'un alignement des intérêts sur la performance de l'actif.

Le contrat

Pour ce projet, Oversight agit comme opérateur. Une solution destinée aux propriétaires souhaitant confier l'exploitation de leur actif tout en conservant une visibilité complète sur sa performance.

Les caractéristiques :

  • Durée d'engagement initiale : 3 ans renouvelable
  • Rémunération fixe : 80 K€ à 180 K€ selon les caractéristiques de l'établissement
  • Rémunération variable :
  • 5 % du GOP (Gross Operating Profit), ou
  • 4 % du chiffre d'affaires

Objectifs :

  • Permettre au Président de garder le contrôle en y consacrant quelques heures par mois
  • Rompre avec la gestion centralisée sous mandat, au profit d’une gestion autonome
  • Remettre du « sens » dans la mission day to day pour les salariés de l’hôtel
  • Accompagner les équipes pour en faire des « quasi-spécialistes »

Les synergies apportées par le modèle Oversight

  • Mutualisation des expertises métiers et réduction des coûts de structure : Ressources Humaines, Marketing, Revenue management, Réglementation, Organisation et Durabilité sans recrutement interne dédié.
  • Outils technologiques mutualisés : écosystème MyOversight, reporting, pilotage et automatisation sans investissement spécifique de l'hôtel.
  • Partage des bonnes pratiques : retour d'expérience issu des établissements accompagnés par Oversight.
  • Réduction des risques opérationnels : support continu des consultants experts et du Business Analyst (changer l’ordre)
  • Accès à la donnée et aux analyses marché : sans constituer une équipe Data interne.

Résultats pour le propriétaire

  • Moins de coûts fixes
  • Moins de risques
  • Plus de visibilité sur la performance
  • Plus de temps consacré aux sujets créateurs de valeur sur le terrain
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